住房限购将陷入买租两难的困境

如梦令

       2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，史上最严厉的限购政策正在逐步推开，根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购乃至停购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，也就是72个。

　　在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。

　　但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动，但刚需购房人已明显受到买房和租房的双重挤压。新华社记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租也大幅上涨。

　　此次调控将对买卖供需结构造成立竿见影的双双萎缩的影响：需求方面，投资性需求全面萎缩，刚需的观望情绪进一步加强；供给方面，一手房是抛售还是惜售，视开发商资金情形而定。而在投资客被逼退场和刚需观望的情景下，抛售不一定会带来预期的结果，多数开发商将主动或被动采取别的融资方式过冬。因此总体上一手房供应量会减少。二手房东的惜售现象则更加明显，一是很多拥有多套房的房东一旦卖房将买不回来，二是汹涌澎湃的进城大军和观望的刚需将使租房需求明显上升甚至日趋紧张，房租上涨指日可待，并且加息、房产税等等都可能转嫁到房租上来。而在资金量方面，2011年还有M2增量16%在屁股后面追。

　　因此，在短期内房价未必能够明显下滑、房地产后市依旧长期看好的当下，本次调控不会改变买卖市场供不应求的总体局面，却可能使租赁市场供不应求的局面加剧。北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至断言，3月份开始租金将会继续上涨，今年租客的负担将增加两三成。（2月9日 《北京青年报》）

　　人往何处去？钱往何处去？始终是我们首要关注的时代背景性问题。即使户籍控制、上学和高考歧视都阻挡不了千军万马奔向大中城市的脚步，严厉的住房限购政策同样改变不了人口的流向，但它却有可能极大地改变大中城市出租屋的供应结构，像北京上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全部必须租房居住，如果二套房以上的购房被严厉限制，房租的飙升将不言而喻。

　　同时，社会上充足的流动性资金仍然在一刻不停地寻找投资渠道。原本城市化速度较快、也是房价较高的全国72座城市如果都实行严厉限购政策，那么意味着市场的需求和价格信号被行政手段所屏蔽，将会带来另一个巨大的弊端，就是助长三四线城市房价泡沫，使自然的城市化需求并不充足的三四线城市，一定程度上有可能成为资金追逐的热点。而这些城市的楼盘规模总体较小，不需要多大的资金量就可以推高房价；推高的房价进一步刺激资金进入，形成不符合市场要求的真实泡沫。

　　笔者的观点可能跟多数人不同。我认为，在方兴未艾的中国城市化尤其是大城市化的市场推动下，一二线城市的房价没有泡沫，或者泡沫较小；相反，三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府的强力推动，而非市场真实需求，这种情况下三四线城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策进一步将社会流动性挤向三四线城市，那么我们未来必将为三四线城市的泡沫买单，并且不排除大量基层地方政府因此加大征地拆迁热情，据加剧已经很激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化浪费”。

　　我们更应该警惕的是，市场信号一旦被非市场力量屏蔽，其可能造成的社会矛盾和国民损失，相比于遵从真实的价值规律——哪怕是残酷的高房价而言，从个人到社会到自然界（比如宝贵的土地上建的是烂尾城），为此付出的代价要高得多。